住宅ローンの金利タイプと利用者の意識を解説！返済負担感や金利上昇への備えも紹介

住宅ローンを利用するとき、多くの方が悩むのが「変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか」という問題です。

これまで低金利を背景に変動金利を選ぶ人が多く見られましたが、金利上昇への関心が高まるなか、住宅ローンの選び方や返済に対する意識にも変化が表れています。

また、住宅ローンの負担は毎月の返済額だけで決まるわけではありません。食費や光熱費などの物価上昇、子どもの教育費、将来の収入変化なども、家計に影響を与える要素です。

この記事では、住宅ローンの金利タイプごとの特徴や利用者の意識、返済負担感に関する調査結果を紹介しながら、無理のない住宅ローンを組むためのポイントを解説します。

これからマイホームの購入を検討している方はもちろん、すでに住宅ローンを返済している方も、ぜひ参考にしてください。

1．住宅ローンの金利タイプは主に3種類

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「変動金利型」「固定期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類があります。

それぞれ金利の決まり方や返済計画の立てやすさが異なるため、特徴を理解したうえで選ぶことが大切です。

変動金利型｜当初の金利を抑えやすい

変動金利型は、市場金利などの動向に応じて適用金利が見直される住宅ローンです。

一般的に、借入時の金利が固定金利型より低い場合があり、当初の返済負担を抑えやすい点がメリットです。

一方で、将来金利が上昇すると、利息の負担が増える可能性があります。金融機関や契約内容によって返済額の見直し方法も異なるため、金利だけでなく契約条件を確認しておきましょう。

変動金利型を検討する場合は、現在の返済額だけでなく、金利が上昇した場合でも家計を維持できるかを考えることが重要です。

固定期間選択型｜一定期間の金利を固定できる

固定期間選択型は、借入当初から一定期間の金利を固定するタイプです。

固定期間には、2年、3年、5年、10年などの商品があります。固定期間中は原則として適用金利が変わらないため、その期間の返済計画を立てやすい点が特徴です。

ただし、固定期間が終了すると、その時点の金利や契約条件に応じて金利タイプを選び直したり、適用金利が見直されたりする場合があります。

「子どもの教育費が増える時期までは返済額を安定させたい」など、将来の家計の見通しに合わせて検討できるタイプです。

全期間固定金利型｜返済計画を立てやすい

全期間固定金利型は、原則として借入時に決まった金利が返済終了まで適用されるタイプです。

借入後に市場金利が上昇しても、契約上の適用金利が変わらないため、金利上昇による返済額への影響を抑えられます。

一方、借入時の金利は変動金利型より高く設定されることがあります。また、市場金利が下がっても、原則として契約時の金利が適用され続けます。

毎月の返済額を安定させたい方や、将来の金利上昇を心配せずに返済計画を立てたい方に向いている選択肢です。

2．住宅ローン利用者はどの金利タイプを選んでいる？

実際に住宅ローンを利用する人は、どの金利タイプを選んでいるのでしょうか。

住宅金融支援機構が公表した「住宅ローン利用者の実態調査」によると、2026年1月調査では、2025年4月から9月までに住宅ローンを借り入れた人のうち、変動型を選んだ人は75.0％でした。固定期間選択型は14.9％、全期間固定型は10.1％です。

この結果から、住宅ローンを新たに借り入れた人の間では、変動金利型が引き続き多く選ばれていることがわかります。

ただし、同調査では前回調査に比べて変動型の割合が4.0ポイント低下し、固定期間選択型と全期間固定型の割合はそれぞれ上昇しました。

つまり、変動金利型が依然として主流である一方、金利上昇への関心が高まるなかで、固定金利型を選ぶ人も見られるようになっています。

なお、これは特定の期間に借り入れた人を対象とした調査結果です。住宅ローン利用者全体の割合や、今後の選択傾向をそのまま示すものではありません。

これから住宅ローンを利用する人の意識にも変化

同じく住宅金融支援機構が公表した2026年1月の住宅ローン利用予定者調査では、今後5年以内に住宅ローンを利用する予定がある人に、希望する金利タイプを尋ねています。

その結果、変動型を希望する人は37.0％、固定期間選択型は32.1％でした。変動型は2024年4月調査を境に減少傾向が見られます。

実際に借り入れた人と、これから借り入れる予定の人では、調査対象も質問内容も異なります。そのため、両者の割合を単純に比較することはできません。

それでも、住宅ローンを検討する際には、金利の低さだけでなく、今後の金利変動や家計への影響を意識することが重要になっていると考えられます。

3．住宅ローンの返済負担感はどう変化している？

住宅ローンを考えるうえで注目したいのが、借り入れた人が実際に感じている返済負担です。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者（前年度以前借入者）調査」の2025年10月調査では、住宅ローンを借り入れた当初と比べて、返済の実質的な負担感がどう変化したかを調べています。

その結果、「大きくなった」と回答した人は14.8％、「やや大きくなった」と回答した人は23.0％でした。合計すると37.8％となり、約4割の人が実質的な返済負担感の増加を感じていることがわかります。

一方、「ほとんど変わらない」と回答した人は56.0％でした。

ここで重要なのは、返済負担感が増えた理由は、住宅ローンの金利上昇だけではないという点です。

同調査では、負担感が大きくなった理由として、物価上昇による家計支出の増加なども挙げられています。

たとえば、住宅ローンの毎月返済額が変わっていなくても、食料品や電気代、ガソリン代などが上がれば、家計に残るお金は少なくなります。

その結果、住宅ローンの返済額自体は変わらなくても、生活全体で見たときの負担が大きく感じられるのです。

住宅ローンを検討する際には、毎月の返済額だけでなく、住宅購入後の生活費まで含めて資金計画を立てる必要があります。

4．住宅ローン利用者が不安に感じていること

住宅ローンの返済を続けるうえで、利用者はどのようなことに不安を感じているのでしょうか。

2025年10月の住宅金融支援機構の調査では、今後の返済に関する不安として、金利タイプを問わず「物価の上昇」が多く挙げられています。

特に変動金利型では、「物価の上昇」が57.0％、「借入金利の上昇」が55.0％でした。

固定期間選択型では「物価の上昇」が53.3％、全期間固定型では57.2％となっています。

この結果から、住宅ローンの返済に対する不安は、金利だけでなく日々の生活費にも広がっていることがうかがえます。

変動金利型は金利上昇への備えが重要

変動金利型では、金利が上昇した場合に利息の負担が増える可能性があります。

ただし、金利が上がったからといって、すべての住宅ローンで直ちに毎月の返済額が同じように増えるわけではありません。返済額の見直し時期や計算方法は、金融機関や契約内容によって異なります。

また、一部の住宅ローンには、返済額を一定期間据え置く仕組みや、返済額の増加幅を制限する仕組みがあります。ただし、これらのルールがすべての商品に適用されるわけではなく、返済額が据え置かれても利息負担がなくなるわけではありません。

変動金利型を利用している方は、自分の契約にどのようなルールがあるかを確認し、金利上昇時に家計がどう変化するかを試算しておくと安心です。

固定金利型でも家計全体の管理は必要

固定金利型は、契約条件の範囲内で金利上昇の影響を抑えられる点がメリットです。

しかし、物価の上昇や収入の減少、教育費・医療費などの支出増加によって、家計が苦しくなる可能性はあります。

固定金利を選べば住宅ローンの不安がすべてなくなるわけではありません。住宅ローン以外の支出も含め、無理なく生活できる返済額を設定することが大切です。

5．住宅ローンの返済負担を抑えるための5つのポイント

住宅ローンを無理なく返済するためには、借入時の金利だけでなく、将来の生活を見据えた計画が欠かせません。

ここでは、住宅購入前に確認しておきたいポイントを5つ紹介します。

① 借りられる金額ではなく返せる金額を考える

金融機関から借りられる金額と、家計に無理なく返済できる金額は同じではありません。

住宅ローンの審査に通ったとしても、借入額が大きすぎれば、教育費や老後資金などに影響が出る可能性があります。

毎月の手取り収入から、食費や光熱費、通信費、保険料、教育費、貯蓄額などを差し引き、住宅ローンに充てられる金額を考えましょう。

また、住宅購入後には固定資産税や火災保険料、マンションの場合は管理費・修繕積立金なども発生します。これらを含めた住居費全体で判断することが大切です。

② 金利が上昇した場合の返済額も試算する

変動金利型を検討している場合は、現在の金利だけで返済計画を立てないようにしましょう。

たとえば、金利が1％上がった場合や、収入が減った場合でも生活を維持できるかを確認しておくと、将来のリスクを把握しやすくなります。

試算する際には、金融機関のシミュレーションなどを活用し、借入額や返済期間、金利、ボーナス返済の有無などを変えて比較するとよいでしょう。

③ 生活防衛資金を確保する

住宅ローンの繰り上げ返済を行うと、将来の利息負担を減らせる場合があります。

しかし、手元の貯蓄を使い切ってしまうと、急な病気や転職、修繕費などが発生した際に対応しにくくなります。

住宅ローンの返済を優先しすぎず、急な支出に備えるための資金を確保しておきましょう。

④ 金利タイプは家計や将来設計に合わせて選ぶ

変動金利型と固定金利型のどちらが有利かは、借入時の金利だけで決まるものではありません。

たとえば、金利上昇に備えられる貯蓄があり、返済額が変わるリスクを受け入れられる方は、変動金利型を検討しやすいでしょう。

一方、毎月の返済額を安定させたい方や、将来の教育費などの支出を見通しやすくしたい方は、固定金利型も比較する価値があります。

金利タイプを選ぶ際には、金利の低さだけでなく、家計に合ったリスクの取り方を考えることが重要です。

⑤ 定期的に家計と住宅ローンを見直す

住宅ローンは長期間にわたる契約です。借入時には無理のない返済計画を立てていても、家族構成や収入、生活費が変わることがあります。

年に1回程度は、住宅ローンの残高や適用金利、貯蓄額、今後の支出予定を確認してみましょう。

金利上昇や収入減少によって返済が難しくなりそうな場合は、早めに借入先の金融機関へ相談することも大切です。

6．住宅ローンは借り換えたほうがよい？

現在住宅ローンを返済している方のなかには、借り換えによって返済負担を軽減できないかと考えている方もいるでしょう。

住宅ローンの借り換えは、現在のローンを別の金融機関などのローンに切り替える方法です。

借り換えによって金利が下がれば、総返済額を減らせる可能性があります。ただし、金利差だけで判断するのは避けましょう。

借り換えには、事務手数料や登記費用、保証料などの諸費用が発生する場合があります。費用を差し引いてもメリットがあるかを確認する必要があります。

また、審査が必要となるため、健康状態や収入などによっては希望どおりに借り換えられないこともあります。

変動金利型から固定金利型への変更を検討する場合は、返済額の軽減だけでなく、将来の金利変動リスクをどの程度抑えたいかも考慮しましょう。

借り換えを検討している方は、現在のローンと借り換え後のローンについて、毎月の返済額、総返済額、諸費用を比較することが重要です。

7．住宅ローンに関するよくある質問

Q1．住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらがよいですか？

どちらがよいかは、家計や貯蓄額、今後の収入、金利上昇への考え方によって異なります。

変動金利型は当初の金利を抑えやすい一方、将来の金利変動に注意が必要です。固定金利型は返済計画を立てやすい一方、借入時の金利が高めになる場合があります。

両方の返済額を試算し、自分の家計に合ったタイプを選びましょう。

Q2．住宅ローンの返済負担感が大きくなったらどうすればよいですか？

まずは家計の収支を確認し、支出を見直せる部分がないか検討しましょう。

返済額の増加や収入減少などで返済が難しくなりそうな場合は、滞納する前に金融機関へ相談することが大切です。状況によっては、返済条件の変更などについて相談できる可能性があります。

Q3．金利が上がる前に固定金利へ変更したほうがよいですか？

必ずしも固定金利への変更が有利とは限りません。

固定金利に変更する際の金利や手数料、残りの返済期間、今後の金利見通しなどを確認する必要があります。金利上昇への不安だけで決めず、複数の条件を比較して判断しましょう。

Q4．住宅ローンの返済額以外に注意する費用はありますか？

住宅購入後には、固定資産税、火災保険料、修繕費などが発生します。

マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代なども必要になることがあります。住宅ローンの返済額だけでなく、住まいを維持するための費用も含めて資金計画を立てましょう。

8．まとめ｜住宅ローンは金利だけでなく家計全体で考えよう

住宅ローンの金利タイプには、変動金利型、固定期間選択型、全期間固定金利型があり、それぞれにメリットと注意点があります。

住宅金融支援機構の調査では、2026年1月調査で実際に住宅ローンを借り入れた人の75.0％が変動型を選んでいました。一方、返済を続けている人を対象とした2025年10月調査では、約4割が実質的な返済負担感の増加を感じていることもわかっています。

こうした調査結果からも、住宅ローンを考える際には、金利の低さだけでなく、物価上昇や将来の支出、収入の変化などを踏まえて計画することが重要です。

これから住宅を購入する方は、借りられる金額ではなく、無理なく返せる金額を基準に考えましょう。すでに返済中の方も、家計やローンの条件を定期的に確認することで、将来の負担に備えやすくなります。

住宅ローンは、マイホームを購入した後の生活にも長く関わるものです。金利タイプの特徴を理解し、自分や家族のライフプランに合った選択をすることが、安心して住み続けるための第一歩となります。