「反復継続した不動産売買とは？ | 埼玉県の不動産売却なら埼玉不動産売却査定相談室 | ブログ

投資用物件や相続物件を売却する際は、数ヶ月間など短期間のあいだに不動産の転売を繰り返す反復継続、または不特定多数の人向けに利益を目的として、転売するために不動産を販売することを規制しております。

今回は反復継続または利益を目的とした不特定多数を対象とする不動産売買の規制について解説をいたします。

〈宅建業法2条2号〉
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

宅地建物取引業（宅建業）に該当する行為を行う場合には、宅地建物取引業の免許を受ける必要があるなど宅建業法のルールが適用されます。

〈第２条第２号関係〉
１ 「宅地建物取引業」について
(1) 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行 とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参 考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。

(2) 判断基準
① 取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事 者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。 （注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でない ものが該当する。
② 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とする ものは事業性が低い。 （注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住 宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
③ 取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用する ために取得した物件の取引は事業性が低い。 （注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者 の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。
④ 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、 宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が 低い。
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引とし て行おうとするものは事業性が低い。 （注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為 の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。 また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして 行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に 該当する。

〈取引の注意点〉
「不特定多数の者を相手方」として、「反復・継続」して行うことを「業として行う」ことに該当します。

自分が住んでいる家を売却する場合には、「反復・継続」という要件を満たしませんので、宅地建物取引業に該当しません。

ただし、例えば相続した一つ土地を分割して不特定多数の者を相手方と取引して売却する場合は宅建業法が適応されるため免許を取得する必要があります。
また、投資用不動産を複数持っている方も資産入れ替えのため売却を検討されることもあるかと思いますが、短期間の間に2回以上売買を繰り替えすと宅建業法の抵触する可能性があるため、資産整理の時期は検討が必要になります。

代表取締役 鈴木 世輝
埼玉不動産売却査定相談室/セリマザイタク（カ