不動産の耐用年数について | 埼玉県の不動産売却なら埼玉不動産売却査定相談室 | ブログ

不動産は全般的に「減価償却資産」として、築年数に応じて徐々に価値が下がっていくのが一般的です。そのため、売却時にはその物件が取得時からどれくらい価値が減少（減価）したかを求めます。

その計算には「耐用年数」が用いられ、今回はその概要について解説をいたします。

1. 耐用年数
住宅用建物の法定耐用年数は、木造が22年、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造が47年、軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）が27年などとされている。

ただし、実際の経過年で使用可能な耐用年数と法定耐用年数とは異なり、法定耐用年数は減価償却費の算定基準として定められています。

2. 減価償却とは
減価償却とは、償却資産を取得した際の取得費用（購入金額）を一定年数で割り、毎年の経費として計上するための会計処理を致します。

例えば、5,000万円で不動産を購入した場合には、購入代金の5,000万円全てをその年の経費として計上するのではなく、不動産を購入した日から耐用年数が終わるまでの年数に分けて計上します。

3. 耐用年数と減価償却の仕組み
アパート・マンション経営で得た賃料収入は、不動産所得として確定申告を行わなければなりません。
個人の資産の不動産所得で得た利益には所得税が掛かりますが、アパートやマンションの価値の目減り分は「減価償却費」として、賃料収入から差し引くことができ、所得税の節税に繋がります。

3. 金融機関の融資
賃貸経営において融資を受けて不動産を購入する場合、金融機関は融資期間を定めるときに建物の「法定耐用年数」を一つの指標に設けます。法定耐用年数とは、物理的な寿命から導き出した「税法上の法定耐用年数」のことで、建物の構造ごとに異なります。

融資期間が長いほど返済額が減るためキャッシュフローが安定するため、賃貸経営では賃料収入だけでなく、減価償却・税金・キャッシュフロー・将来の賃料目減り・修繕費の予算・資産入れ替えでの売却時期の目安など、様々な事柄を考慮して長期的な視点が必要になります。

賃貸経営に関わらず、一般的な戸建てやマンションにおいて耐用年数が過ぎていてもメンテナンス状況により実際に住み続けられる期間は変わっていきますので、住まいを大切に維持していけるようメンテナンスにも気をかけることが大切になります。

代表取締役 鈴木 世輝
埼玉不動産売却査定相談室/セリマザイタク（カ