共有土地における地役権の注意点 | 埼玉県の不動産売却なら埼玉不動産売却査定相談室 | ブログ

共有土地における地役権（ちえきけん）は、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができるという権利のことです。（民法第280条）。この地役権が設定されている場合において、利便性を高めようとする土地（すなわち自分の土地）のことを要役地といいます。

例えばAが、自分の所有地から公道に出るために、Bの所有する土地を通行しようとして、Bの所有地の一部について通行地役権を取得し、通行路を作ったとする。このときAの所有地は、通行路の開設によって利便性を高めているので、Aの所有地は「要役地」である。

今回は地役権について、その概要を解説いたします。

1. 地役権の定義と性質

・地役権の定義: 地役権は、ある土地（要役地）のために他の土地（承役地）を利用する権利です。これは、通常、通行、給水、排水などのために設定されます。
・性質: 地役権は土地に付随する権利であり、土地所有者が変わっても地役権は存続します。

2. 共有土地における地役権の設定

・共有者全員の同意: 共有土地に地役権を設定する場合、共有者全員の同意が必要です。これにより、共有者の権利が守られ、不利益が生じないようにします。
・設定手続き: 地役権を設定するためには、地役権設定契約を締結し、登記を行うことが求められます。登記をすることで第三者対抗要件を満たします。

3. 地役権の行使

・行使の範囲: 地役権の行使は、承役地の通常の使用を妨げない範囲で行われる必要があります。また、必要以上の負担を承役地の所有者に課すことはできません。
・負担の分担: 共有者の間で、地役権行使に伴う負担や維持管理費用の分担についても取り決めることが重要です。

4. 地役権の変更・消滅

・変更: 地役権の内容を変更する場合も、共有者全員の同意が必要です。変更内容についても、登記を変更する必要があります。
・消滅: 地役権の消滅には、地役権者の権利放棄、要役地・承役地の同一所有、地役権設定契約の終了などがあります。消滅の場合も、共有者全員の同意が必要です。

5. 紛争の防止

・明確な取り決め: 地役権に関する取り決めを文書化し、明確にすることで、後々の紛争を防ぐことができます。
・コミュニケーション: 共有者間での定期的なコミュニケーションと情報共有が重要です。これにより、地役権に関する問題が発生した場合に迅速に対応できます。

6. 法的アドバイス

・専門家の助言: 地役権に関する法的手続きや契約書の作成に関しては、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

共有土地における地役権は、適切に管理・運用されないと共有者間のトラブルの原因となり得ます。上記の注意点を踏まえ、慎重に対応することが重要です。

埼玉不動産売却査定相談室/セリマザイタク（カ