不動産売却で要注意！瑕疵担保責任を解説 | 埼玉県の不動産売却なら埼玉不動産売却査定相談室 | ブログ

瑕疵担保責任は、不動産取引において非常に重要な概念であり、売主と買主の双方にとって重大な影響を及ぼす可能性があります。これは、売却した不動産に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。

〈瑕疵担保責任の詳細〉

1. 瑕疵の種類

瑕疵には、以下のような種類があります。

・物理的瑕疵：建物や土地自体に存在する欠陥。例えば、基礎のひび割れ、屋根の雨漏り、シロアリ被害など。
・法的瑕疵：法律や条例に違反している状態。例えば、建ぺい率や容積率の超過、無許可増築など。
・心理的瑕疵：過去に自殺や事件があった物件など、心理的に問題がある状態。

2. 瑕疵担保責任の法的枠組み

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。主な変更点は以下の通りです。

・契約不適合責任：売買契約で定められた内容と実際の物件の状態が合致しない場合に適用されます。
・通知期間：買主は、不適合を発見した場合、遅滞なく（通常1年以内に）売主に通知する必要があります。

3. 責任の内容

契約不適合が認められた場合、買主は以下の権利を行使できます・

・履行の追完請求：修理や交換などの履行を請求する。
・代金減額請求：契約価格の一部を減額する。
・損害賠償請求：不適合によって生じた損害の賠償を求める。
・契約解除：重大な不適合がある場合に契約を解除する。

〈実務上のポイント〉

1.売主の注意点

事前調査と修繕：物件の状態を事前に徹底的に調査し、必要な修繕を行うことが重要です。調査結果を買主に開示し、隠れた欠陥がないことを証明するための書類を用意します。

契約書の明確化：瑕疵担保責任に関する条項を契約書に明記し、責任範囲を明確にします。免責条項を設ける場合、その内容を詳細に記載します。

2.保険の活用

瑕疵担保責任保険に加入することで、万一のトラブルに備えます。

3.買主の注意点

事前の物件確認：物件の詳細を事前に確認し、専門家（建築士や不動産鑑定士など）の検査を依頼することが有効です。過去のトラブルや瑕疵の履歴を調査し、売主からの情報提供を求めます。

契約内容の確認：契約書の内容を詳細に確認し、瑕疵担保責任に関する条項を理解します。不明点や不安がある場合は、弁護士や不動産専門家に相談します。

3.瑕疵担保責任に関する具体例

例1：物理的瑕疵

状況：物件購入後に基礎部分にひび割れが発見され、地震に対する耐久性が低いことが判明。
対応：買主は修補を請求し、必要に応じて損害賠償を求めることができます。

例2：法的瑕疵

状況：購入後に物件が違法建築であることが判明し、建築基準法に適合していない。
対応：買主は契約の解除や代金減額、損害賠償を請求することが可能です。

例3：心理的瑕疵

状況：購入した物件で過去に事件があり、その事実が売主から開示されていなかった。
対応：買主は契約の解除や損害賠償を求めることができます。

〈まとめ〉
不動産取引における瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、売主と買主の双方が適切に対応することで、トラブルを未然に防ぐことができます。売主は物件の状態を正確に把握し、必要な情報を開示することが求められます。買主は、事前に物件の詳細を確認し、契約内容を十分に理解することが重要です。弁護士や不動産専門家の助けを借りることで、より安全な取引を実現できます。

埼玉不動産売却査定相談室/セリマザイタク（カ