賃貸物件の立ち退き料の相場とは？ | 埼玉県の不動産売却なら埼玉不動産売却査定相談室 | ブログ

立ち退き料とは、貸主（オーナーや管理会社）が借主（テナント）に対して、物件から退去するために支払う補償金のことを指します。立ち退きが必要になるケースには、建物の老朽化による取り壊し、建て替え、オーナーが自ら使用する場合などがあります。

〈立ち退き料の計算要素〉
立ち退き料は、次のような要素に基づいて計算されます。

1.賃料の何ヶ月分か

一般的な住宅賃貸 : 立ち退き料は、通常月額賃料の3ヶ月から6ヶ月分が目安となります。ただし、地域や市場の状況により異なります。

商業用物件 : 商業用の場合は、より高額になることが多く、6ヶ月から12ヶ月分、またはそれ以上の金額が提示されることもあります。特に、借主が長期間にわたってビジネスを運営している場合、そのブランドや顧客基盤に対する補償として、高額な立ち退き料が求められることがあります。

2.引越し費用

借主が立ち退きにより引越しを強いられる場合、その引越し費用も立ち退き料の一部として考慮されます。この費用には、物理的な引越しのコストに加え、新たな物件で発生する敷金、礼金、不動産仲介手数料なども含まれることがあります。

3.営業補償

商業用物件においては、営業補償が重要な要素です。借主が移転によりビジネスを中断する期間や、移転後の新たな場所で売上が落ちる可能性を考慮して、補償額が設定されます。特に、店舗や飲食業など、立地が売上に大きく影響する業態の場合、高額な補償が求められることがあります。

4.特別補償

一部のケースでは、特別補償が行われることがあります。たとえば、借主が高齢者や障害者であり、移転が特に困難である場合、またはオーナー側の都合（建物の取り壊しや再開発）による立ち退きの場合など、追加の補償が行われることがあります。

5.物件の価値と地域の相場

物件の市場価値や立地条件も、立ち退き料に影響を与える重要な要素です。都市部や再開発エリアでは、地価の上昇が見込まれるため、立ち退き料も高くなる傾向があります。

〈立ち退き料の交渉〉
立ち退き料は、貸主と借主の交渉によって決まります。この交渉においては、以下の点を考慮することが重要です。

1.借主の権利 : 賃貸借契約は、借主に一定の権利を与えるものです。日本の法律（借地借家法）では、借主の権利が強く保護されています。そのため、借主が納得しない限り、強制的に立ち退きを要求することは困難です。

2.契約期間の残存 : 借主が長期間契約を結んでいる場合、その残存期間が長ければ長いほど、立ち退き料の額は高くなります。逆に、契約が更新期に近づいている場合、交渉の余地が減ることもあります。

3.立ち退きの理由 : オーナーが立ち退きを求める理由も、交渉に影響を与えます。例えば、建物の老朽化や再開発といった正当な理由がある場合と、単に賃貸条件を見直したい場合とでは、立ち退き料の額が異なる可能性があります。

4.専門家の利用 : 立ち退き料の交渉は複雑な場合が多いため、弁護士や不動産コンサルタントといった専門家に相談することをお勧めします。専門家は、借主が不利な条件で立ち退きを要求されることを防ぐ助けになります。

〈法的背景〉
日本の借地借家法は、借主の権利を強く保護しています。特に、借家契約では「正当事由」がなければ貸主が借主に立ち退きを要求することができません。この「正当事由」には、貸主自身が物件を使用する必要がある場合や、建物の老朽化による取り壊しが含まれます。しかし、これらの事由があっても、借主の生活や営業に与える影響が大きい場合、立ち退き料の支払いが必要となります。

〈具体的なケーススタディ〉
具体的な事例を挙げると、例えば、東京の人気エリアにある古い住宅ビルで、再開発のために住民に立ち退きを求めるケースがありました。この場合、住民一人あたりに提供された立ち退き料は、家賃の10ヶ月分＋引越し費用＋新居での敷金・礼金の補償が含まれていました。また、ビルの1階に営業していた飲食店には、営業損失を考慮して、賃料の1年分以上の立ち退き料が支払われたケースもあります。

〈まとめ〉
立ち退き料の額は、賃料、引越し費用、営業補償、物件の価値、契約期間の残存など、複数の要素が絡み合って決まります。交渉の際には、借主の権利を理解し、専門家の助けを借りることが重要です。また、借地借家法などの法的背景も把握しておくことで、より有利に交渉を進めることができるでしょう。

埼玉不動産売却査定相談室/セリマザイタク（カ