離婚時に家が売れない理由と対処法｜原因別の解決策とローンが残るケースのポイント | 埼玉県の不動産売却なら埼玉不動産売却査定相談室 | ブログ

家が「売れない」理由と具体的な解決法

(1) 売却価格が相場より高すぎる

家が売れない最も一般的な原因の一つが、売却価格が市場相場よりも高く設定されていることです。不動産売却には買い手側の予算や市場動向が関係しており、過剰に高い価格を設定してしまうと購入希望者が敬遠し、売却に時間がかかることがあります。

解決策：価格設定の見直し

売却が思うように進まない場合、まずは価格設定を再評価しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼することで、地域の市場相場や現在の売却価格の妥当性を確認できます。査定は無料で行っている会社が多く、査定結果を比較することで適正価格が見えてくるはずです。

また、離婚に伴う売却は早期売却を求めるケースが多いことから、価格調整により売却を急ぐか、売却時期を変更して高値での売却を狙うかを検討しても良いでしょう。

(2) 不動産会社の選定ミス

不動産売却には経験豊富な不動産会社のサポートが重要ですが、離婚案件を多く取り扱った経験のない不動産会社に依頼すると、状況に合わないアプローチがなされることもあります。特に、離婚時の売却では柔軟な交渉能力や迅速な手続きが求められるため、知識や実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。

解決策：不動産会社の選び方

信頼できる不動産会社を見極めるためには、以下のポイントに注目しましょう。

離婚案件の実績

離婚に伴う売却サポートに強みがある会社は、財産分与やローンの扱いについてのノウハウが豊富です。

口コミと評判

実際の利用者からのフィードバックも重要です。インターネットのレビューや口コミサイトで評判を確認しましょう。

担当者の対応力

担当者が離婚の事情に理解を示し、双方の立場を尊重した対応ができるかもポイントです。

離婚案件に強い不動産会社を選ぶことで、複雑な手続きをスムーズに進められる可能性が高まります。

(3) 内覧対応の不備（リフォームやクリーニング不足）

家が売れない理由には、物件の見た目や状態が購入希望者に好ましくない印象を与える場合もあります。特に離婚に伴う売却では、準備期間が短くなりがちで、掃除やリフォームが不十分なまま内覧を実施してしまうことも少なくありません。状態の悪い物件は購入希望者にとってネガティブな印象を与え、売却の妨げになります。

解決策：リフォームやクリーニングの実施

内覧前に以下の点を意識して、物件を魅力的に整えることが売却を早める鍵です。

基本的なクリーニング

室内の清掃や整理整頓を徹底しましょう。特にキッチンやバスルームなど、水回りの清掃は重視されます。

簡易リフォーム

壁紙の張り替えやフローリングのワックスがけなど、見た目が向上する程度のリフォームは効果的です。

プロのクリーニングサービス

予算に余裕がある場合は、プロの清掃サービスを利用することで、購入希望者に好印象を与えられます。

2. ローンが残っている場合の対応策｜「オーバーローン」の解決方法

ローンが残っている場合、特に売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」になると、売却が困難になることがあります。このような場合に利用できる対応策を解説します。

(1) 任意売却

オーバーローンの状況でも、金融機関と協議を行い「任意売却」として手続きが認められる場合があります。任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得て、残債を返済するために売却を進める方法です。通常の売却に比べると複雑ですが、ローン残債を全額支払えない場合には非常に有効です。

任意売却の手続きと注意点

金融機関への相談

まずは金融機関に相談し、任意売却の同意を得ます。

専門家の支援

任意売却の手続きには、不動産会社や司法書士など専門家のサポートが不可欠です。

任意売却後の返済計画

任意売却後も残債が残る場合は、返済計画を立てる必要があります。

任意売却は、オーバーローンの状態でも売却が可能な手段ですが、手続きが複雑で、金融機関の同意が必須です。早期に相談し、手続きを進めることが大切です。

(2) 住み替えローンの利用

「住み替えローン」は、既存のローン残債を含めた新しい住宅ローンを組むことで、新たな住居の取得が可能になる方法です。これは売却額がローン残債に満たない場合に、残債分を次の住宅ローンに組み込むことで解決を図るものです。

住み替えローンの条件とメリット・デメリット

利用条件

金融機関の審査に通る必要があり、収入や信用力に一定の基準が求められます。

メリット

離婚後の生活基盤を早急に整えられる点が最大の利点です。

デメリット

新たな借り入れが増えるため、月々の返済額が増加することがあり、負担が大きくなる可能性があります。

住み替えローンを利用する場合は、返済負担が増えることをよく理解した上で、慎重に判断することが重要です。

3. 売却せずに所有を続ける場合の選択肢

家が売れない場合、必ずしも売却を強行する必要はありません。所有を継続することで、将来的な売却機会を待つ方法や、家を収益化する手段も検討できます。

(1) 離婚後も共有名義で保有する

売却が難しい場合には、共有名義で所有を続けるという選択肢もあります。この方法はすぐに売却しなくても良い場合や、財産分与の一環として家を所有し続ける意図がある場合に有効です。

共有のメリット・デメリット

メリット

将来的な不動産価値の上昇を期待できる点や、売却を急がなくても良い点が挙げられます。

デメリット

共有名義で持ち続けると、将来の管理や税金負担が複雑になりやすいです。また、将来的に一方が家を利用したい場合に問題が発生することもあります。

離婚後の共有にはリスクもあるため、必要に応じて専門家に相談し、将来の取り決めを明確にしておくと良いでしょう。

(2) 賃貸として貸し出す

売却が難しい場合、物件を賃貸として貸し出すことで、収益を得る方法もあります。賃貸にすることで当面の固定費用を補い、将来的な売却までの時間を稼ぐことができます。

賃貸にする際の注意点

賃貸契約の条件設定

賃料設定や契約条件を慎重に決定し、収益性を確保しましょう。

税務処理

賃貸収入に対する税金の申告が必要です。

借家人トラブルのリスク

賃貸にする場合は、借家人に関するトラブルリスクも考慮する必要があります。

4. 離婚後の不動産売却に関する税金・法律面の注意点

離婚に伴う不動産売却では、税金や法律面の留意点も多く存在します。ここでは主要なポイントを取り上げて解説します。

(1) 譲渡所得税と特別控除の適用

離婚による不動産売却においては、譲渡所得税が課される場合があります。しかし、マイホーム売却の特例として、最大3,000万円の特別控除が適用される場合もあるため、利用を検討しましょう。

(2) 財産分与協議書と公正証書の必要性

財産分与に関する取り決めを明文化し、離婚後のトラブルを避けるためには、公正証書で協議書を作成することが望ましいです。協議書は法律的な効力を持ち、後に揉めることを防ぐ役割を果たします。

円滑な不動産売却で新生活を前向きにスタート

離婚に伴う不動産売却は、単なる物件取引ではなく、家族や財産の再編を伴う非常にデリケートなプロセスです。このため、家の売却がスムーズにいかない場合、その後の生活設計や精神的な負担にも大きく影響する可能性があります。今回の記事で紹介したように、「売れない」問題には原因があり、それぞれに応じた対処法を実践することで売却成功への道が開けるでしょう。 ここでは、これまでのポイントを総括し、新生活を前向きにスタートするための心構えと具体的なステップを再確認します。

1. 適正な価格設定と現実的な売却プランの立案

最初に取り組むべきは、売却価格の見直しと現実的なプランの作成です。不動産の市場価格や相場を正しく理解し、現状に見合った価格設定を行うことが重要です。価格が適正であれば、買い手の興味を引きやすくなり、早期の売却が実現しやすくなります。 複数の不動産会社に査定を依頼する、地域の売却実績を調べるなど、リサーチを重ねて売却戦略を立てることが肝心です。特に離婚による売却で急ぐ場合は、売却価格に柔軟性を持たせることも検討しましょう。

2. 信頼できる不動産会社の選定

離婚時の売却では、サポートがしっかりした不動産会社の選定が欠かせません。信頼できる不動産会社や担当者に依頼することで、売却活動におけるトラブルを未然に防ぎ、交渉や手続きもスムーズに進められます。 不動産会社は、離婚案件の取り扱い経験があるところを選びましょう。離婚に特化したサポートがある会社や、複雑な状況でも柔軟に対応してくれる担当者がいれば、財産分与やローンの問題にもスムーズに対応できる可能性が高まります。

3. 売却が難しい場合の代替案を理解しておく

どうしても売却が難しい場合には、賃貸に出して収益を得る、あるいは共有名義のまま保有するなど、売却以外の代替策も視野に入れることが大切です。賃貸にすることで固定費を補いながら、将来的な価値上昇を待つ選択肢もありますし、名義を共有することで負担を分散する方法もあります。 こうした代替案には、それぞれメリットとデメリットがあるため、しっかりと理解し、家族の意向に沿ったベストな選択を検討してください。

4. 税金や法律の知識を押さえておく

離婚時の不動産売却には、税金や法律面での知識も不可欠です。譲渡所得税の控除や、財産分与に関する協議書の作成など、税法や民法に基づく正しい手続きを行うことで、後々のトラブルを防ぐことができます。 公正証書での協議書作成や、税務処理の確認など、専門家の助言を求めるのも良い方法です。専門家のサポートを受けることで、手続きが確実かつ安心して進められるようになります。

5. 新生活に向けた心構えとプラン作成

最後に、離婚に伴う不動産売却は新生活のスタートに向けた大事な一歩です。住み替えの資金計画や住居の準備など、次の生活に必要な条件をしっかり整えておくことが大切です。現実的な目標を設定し、それに向かって一歩ずつ進むことで、気持ちも徐々に前向きになります。

離婚という困難な状況を乗り越え、売却を円滑に進めることで、新たな生活の準備もスムーズに行えるようになります。家の売却には時間がかかる場合もありますが、一つ一つ着実に進めていくことで、気持ちに余裕を持ちながら前向きに新生活を迎えられるでしょう。