住宅ローンが残っている家は売れる？残債ありでも売却できる条件と注意点を徹底解説

「住宅ローンがまだ残っているけど、家は売れるの？」
「ローン残債があると売却できないって本当？」
「オーバーローンの場合はどうなるの？」

結論から言うと、住宅ローンが残っていても家は売却できます。
ただし、いくつかの条件と注意点を理解しておく必要があります。

この記事では、住宅ローン残債がある家の売却方法、アンダーローン・オーバーローンの違い、任意売却の仕組み、失敗しないためのポイントまで、分かりやすく解説します。

住宅ローンが残っていても家は売れる？

結論：売れます。

ただし前提条件があります。

👉 売却時に住宅ローンを完済できること

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の「抵当権」が設定されています。
この抵当権は、ローンを完済しないと抹消できません。

つまり、

• 家を売る

• 売却代金でローンを完済

• 抵当権を抹消

という流れが必要になります。

アンダーローンとオーバーローンの違い

住宅ローン残債がある家の売却では、この2つの状態が重要です。

① アンダーローンとは？

売却価格 ＞ ローン残債

例：

• 売却価格：3,000万円

• ローン残債：2,500万円

この場合、売却代金で完済できます。
問題なく売却可能です。

② オーバーローンとは？

売却価格 ＜ ローン残債

例：

• 売却価格：2,000万円

• ローン残債：2,500万円

この場合、500万円不足します。

不足分を自己資金で補えないと、通常の売却はできません。

オーバーローンでも売れる？

結論：条件次第で可能です。

方法は主に3つあります。

① 自己資金で不足分を補填する

もっともシンプルな方法です。

• 不足分を貯金から支払う

• 売却時に一括返済

資金に余裕があれば最もスムーズです。

② 住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、
「残債＋新居購入資金」をまとめて借りるローンです。

メリット：

• 手元資金がなくても住み替え可能

デメリット：

• 審査が厳しい

• 借入額が大きくなる

• 返済リスクが高まる

慎重な判断が必要です。

③ 任意売却という選択肢

自己資金がなく、ローン返済が困難な場合は「任意売却」という方法があります。

任意売却とは、
金融機関の同意を得て、ローン残債があっても売却する方法です。

通常の売却との違い：

任意売却は競売よりも有利ですが、信用情報への影響があるため、早めの相談が重要です。

住宅ローン残債を確認する方法

まずは正確な残債を把握しましょう。

確認方法：

• 金融機関からの残高証明書

• 毎月の返済明細

次に、現在の査定価格を調べます。

👉 残債と査定価格の差が売却戦略を決めるカギです。

住宅ローンが残っている家を売る流れ

1. ローン残債を確認

2. 不動産会社に査定依頼

3. 売却価格の目安を把握

4. 売却目線に対してローン残債がアンダーかオーバーか判断

5. 売却活動開始

6. 売買契約

7. 決済・ローン完済・抵当権抹消

基本的な流れは通常売却と同じですが、
「ローン完済」が最大のポイントになります。

売却時にかかる費用にも注意

売却価格＝手取りではありません。

主な費用：

• 仲介手数料

• 印紙税

• 抵当権抹消費用

• 司法書士費用

• 引越し費用

これらを差し引いて完済できるかを計算する必要があります。

住宅ローン残債あり売却で失敗する人の共通点

① 相場を知らずに進める

査定を1社だけに依頼すると、
適正価格が分からず損をする可能性があります。

② 高すぎる査定額を信じる

「この価格なら完済できますよ」と言われても、
売れなければ意味がありません。

③ 早めに動かない

返済が苦しくなってからでは選択肢が狭まります。

住宅ローンが残っている家の売却で大切な3つのポイント

① 早めに相場を知る

市場価格は常に変動します。
タイミングを逃すとオーバーローンになることもあります。

② 複数社を比較する

売却戦略は会社によって大きく違います。

③ 感情で判断しない

「買ったときはこの値段だった」は関係ありません。
今の市場価格がすべてです。

住宅ローンが残っている家は賃貸に出すのはアリ？

金融機関の多くは「居住用」として融資しています。
無断で賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。

賃貸に出す場合は必ず金融機関に相談しましょう。

住宅ローンが残っている家を売るベストタイミング

• 不動産価格が上昇しているとき

• ローン残債が減ってきたとき

• 金利上昇前

• ライフスタイルの変化があったとき

特に今の相場を把握することが最優先です。

まとめ｜住宅ローンが残っていても家は売れる

結論：

✔ 住宅ローンが残っていても売却可能
✔ カギは「完済できるかどうか」
✔ オーバーローンでも方法はある

重要なのは、

• 残債を正確に把握する

• 現在の査定価格を知る

• 早めに行動する

ということです。

住宅ローンが残っているからといって、売却をあきらめる必要はありません。
正しい知識と準備があれば、選択肢は必ずあります。